Come vendere casa concretamente in tempi accettabili (art 8)
Dopo aver analizzato attentamente tutte le fasi precedenti, proseguiamo con la fase contrattuale.
Contratto preliminare di compravendita
Gli agenti immobiliari, prima del contratto, fanno sottoscrivere una proposta di acquisto alla parte proponente, seguita dalla accettazione sottoscrittta dalla proprietà.
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare deve contenere, pena la nullità dello stesso (art. 1418 c.c.), gli elementi essenziali previsti dall’art. 1325. che sono l’accordo tra le parti (art. 1326 ss ), la causa (art. 1343 ss), l’oggetto (art. 1346 ss) e la forma (art. 1350 ss) che, per il contratto in oggetto, è la forma scritta.
In analisi un buon contratto preliminare di compravendita deve contenere i seguenti dati, alcuni scontati e necessari, altri facoltativi e comunque, elencandoli tutti, semplifichiamo, quindi:
Le parti contraenti (promittente venditrice e promissaria acquirente);
l’oggetto promesso in vendita con relativa descrizione e riferimenti catastali;
la provenienza (dati dell’atto notarile che da titolarità alla parte promittente venditrice)
urbanistica (consessione edilizia, eventuali varianti, licenza d’uso);
lo stato attuale del bene (libero o occupato) e come verrà consegnato alla stipula dell’atto definitivo;
la regolamentazione delle parti comuni dove esistono;
la libertà da vincoli, ipoteche, pesi, gravami, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi anche fiscali, atti esecutivi o conservativi e diritti di terzi che ne possano comunque pregiudicare la disponibilità ed il godimento, in regola col vigente strumento urbanistico, regolarmente accatastata secondo l’attuale stato di fatto, e verrà trasferita con ogni accessione, dipendenza, pertinenza, servitù attiva e passiva esistente e nascente dalla legge, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova ai sensi di legge, garantita dalla promittente venditrice;
il corrispettivo (prezzo) e le modalità di pagamento;
la data del passaggio attivo e passivo del bene alla promissaria acquirente e la data di stipula del atto definitivo, dove e da quale notaio;
le spese e imposte sono definite per legge e sono a totale carico della promissaria acquirente salvo diversi patti tra le parti;
lo stato e il saldo delle spese condominiali ordinarie e la quantificazione delle eventuali straordinarie;
foro competente in caso di controversia:
data e doppie firme per ulteriore accettazione di quanto contenuto.
In caso di richiesta di mutuo, spesso la promissaria acquirente chiede di vincolare il contratto a condizione sospensiva o risolutiva.
Naturalmente il contratto andrà registrato all’agenzia delle entrate versando le dovute imposte e anticipi di imposta, dando allo stesso pubblicità e data certa, fermo restando che per dare opponibilità a terzi è necessaria la trascrizione.
Seguirà l’ultima fase relativa all’ istruzione per la stipula dell’atto di compravendita definitivo.
Grazie per l’attenzione
A presto
