Contratto di locazione ad uso abitativo libero, concordato, transitorio
La locazione ad uso abitativo è regolamentata dal codice civile. Secondo l’art. 1571 c.c., la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
Le parti del contratto sono il locatore che consente l’uso del bene oggetto della locazione, il conduttore che riconosce un corrispettivo (canone di locazione).
La locazione ad uso abitativo è disciplinata dalla legge n. 431/1998 che prevede tre tipi ci contratto: il contratto a canone libero, il contratto a canone concordato ed il contratto di natura transitoria.
Il contratto a canone libero è il più rassicurante, vuoi per la durata minima per esso prevista dalla legge, vuoi per la possibilità del locatore di esercitare il diniego di rinnovo alla prima scadenza, naturalmente secondo quanto consentito dalla legge. Importante inoltre la possibilità di stabilire il canone di locazione annuo liberamente, secondo i valori di mercato della determinata zona in cui è ubicato il bene.
Le modalità di stipula e rinnovo del contratto sono regolamentate dall’art. 2 della L. 431/98. Secondo tale articolo le parti possono stipulare un contratto della durata di quattro anni. rinnovabile per lo stesso periodo, salvo la possibilità del locatore di interrompere la durata del contratto alla sua prima scadenza (quindi alla scadenza del quarto anno) come anzi detto, solo secondo i motivi previsti dall’art. 3 della L. 431/98. Tale durata è inderogabile e pertanto, ogni durata inferiore al periodo di cui sopra è nulla, con conseguente automatica sostituzione di essa con quanto conforme alla legge.
Il contratto a canone concordato prevede di poter stipulare contratti locativi, secondo quanto previsto dal comma 3 dell’art. 2 legge n. 431/1998, alle condizioni contrattuali definite in sede locale fra le associazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, depositate presso ogni Comune della zona interessata, che stabiliscono la determinazione del canone annuo. Quindi la determinazione del canone non è liberamente pattuibile tra le parti, bensì viene stabilita sulla base di norme di legge e di accordi territoriali previsti dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.
Inoltre in questo caso, la durata del contratto non può essere inferiore a tre anni, con possibile proroga di altri 2 anni alle stesse condizioni, qualora il locatore non intenda risolvere il contratto per i motivi come spiegato nel contratto a canone libero (art. 3 della L. 431/98)., per cui non intende fare proseguire il rapporto di locazione.
Il contratto di natura transitoria prevede di poter stipulare contratti locativi per brevi periodi, fino ad un massimo di 18 mesi, per soddisfare particolari esigenze del locatore o del conduttore, (studenti, lavori temporanei ecc.) da indicare precisamente nel contratto.
