Il diritto di prelazione immobiliare
Il diritto di prelazione si acquisisce o per norma di legge o per accordo tra privati, a essere preferiti, a parità di condizioni, nella successiva formazione di un contratto.
Come si attua?
Il diritto di prelazione si esercita attraverso l’obbligo del proprietario di sottoporre all’avente diritto alla prelazione (stiamo parlando in caso di immobili) la possibilità di vendita a terzi specificandone l’identità, il prezzo ed il tipo di pagamento, dando congruo termine per esercitare tale diritto. Questo non implica comunque l’obbligo di vendita del proprietario
Prelazione legale e volontaria
La prelazione legale è prevista dalla legge, mentre quella volontaria nasce da un accordo privato. La prelazione legale è opponibile ai terzi, quella volontaria no. Significa che se al titolare del diritto di prelazione non è stata data la possibilità di esercitarlo, quest’ultimo può rivolgersi al giudice chiedendone, previo pagamento del prezzo, il trasferimento.
Nel caso di prelazione volontaria non rispettata, l’avente diritto alla stessa, può rivolgersi al giudice chiedendo solo un risarcimento del danno, ma non il trasferimento della proprietà.
Prelazione urbana ad uso abitativo
Questo tipo di prelazione riguarda solo gli immobili concessi in locazione: l’inquilino ha il diritto ad essere preferito se il locatore/proprietario intende, alla prima scadenza del contratto, vendere l’immobile a terzi, e se il conduttore non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. La prelazione invece non spetta quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compreso l’immobile locato: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi
Diritto di prelazione per abitazione locata
La legge (art. 39 della legge 392/78) prevede che qualora il proprietario non provveda alla notificazione, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, l’inquilino deve, ovviamente, effettuare il versamento del prezzo entro il termine di tre mesi. Il proprietario dell’abitazione locata che ha venduto a terzi può opporsi al riscatto, e sarà il giudice a decidere se la legge è stata violata (dando ragione all’inquilino) oppure no (dando ragione al proprietario).
